από www.in.gr, Γιώργος Φιντικάκης
Έπειτα από μήνες εμπλοκής και αφού ουκ ολίγες φορές κινδύνεψε να τιναχθεί στον αέρα λόγω των εμμονών του ΚΑΣ και της «υψοφοβίας» του υπ. Πολιτισμού, το Ελληνικό φαίνεται να μπαίνει στην τελική ευθεία.
Τα αρχαιολογικά ζητήματα και τα ύψη των κτιρίων στην έκταση των 6.008 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου δεν δείχνουν να αποτελούν πλέον εμπόδιο. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που θα περιγράφει τις χρήσεις γης, το τι θα γίνει και που, και με ποιούς όρους δόμησης, δηλαδή το master plan του Ελληνικού, βρίσκεται κοντά στη τελική έγκριση με ελάχιστες τροποποιήσεις σε σχέση με το αρχικό σχέδιο, όπως προκύπτει από το κείμενο που παρουσιάζει το in.gr.
Τουλάχιστον αυτό συνάγεται από τη χθεσινή συνεδρίαση του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης, στο οποίο συμμετέχουν όλοι οι γενικοί γραμματείες των εμπλεκόμενων υπουργείων, μεταξύ των οποίων και η κ. Μ.Βλαζάκη από το Πολιτισμού.
Το καυτό θέμα του ύψους των έξι ουρανοξυστών του Ελληνικού, 200 μέτρων έκαστος, για τους οποίους η υπ. Πολιτισμού Λ.Κονιόρδου είχε πρόσφατα κάνει πίσω, δηλώνοντας ότι η προτροπή της να επεξεταστούν, δεν είναι δεσμευτική, φαίνεται τελικά ότι ξεπερνιέται.
Τόσο στη χθεσινή συνεδρίαση, όσο και σε εκείνη της Δευτέρας, κανένα από τα έντεκα μέλη του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης, δεν απαίτησε να συμπεριληφθεί στο Προεδρικό Διάταγμα η προ μηνών εισήγηση του ΚΑΣ. Προστέθηκε μόνο η υποχρέωση που ούτως ή άλλως προβλέπονταν από την τροποποιητική σύμβαση του 2016, μια έκταση 300 στρεμμάτων να διατεθεί στο Δημόσιο για λόγους κοινωνικής ανταποδοτικότητας ( π.χ. για μεταφορά στο πρώην αεροδρόμιο, εγκαταστάσεων κοινωφελών χρήσεων από όμορους Δήμους και περιοχές του Λεκανοπεδίου ώστε στη θέση τους να δημιουργηθούν πνεύμονες πρασίνου).
Εάν και στις επόμενες συνεδριάσεις δεν υπάρξουν εκπλήξεις, τότε το ΠΔ για την έγκριση του «Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά», θα πάρει το δρόμο για το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο και θα κληθεί να δώσει το αμετάκλητο «πράσινο φως» για την έναρξη της επένδυσης. Οχι δεν θα είναι το τέλος του δρόμου (εκρεμμεί ακόμη η απομάκρυνση από την έκταση φορέων, όπως το αμαξοστάσιο της ΟΣΥ, η προκήρυξη του διαγωνισμού για το καζίνο, κλπ), αλλά σίγουρα θα πρόκειται για ένα σημαντικό βήμα.
Στο σχέδιο πάντως του Προεδρικού Διατάγματος του Ελληνικού περιλαμβάνονται κανονικά οι έξι ουρανοξύστες των 200 μέτρων, και τα υψηλά κτίρια ύψους 50 και 70 μέτρων, για τα οποία τόσος θόρυβος είχε γίνει τους τελευταίους μήνες.
Σύμφωνα με το σχέδιο, το έργο χωρίζεται αρχικά σε δύο γενικές περιοχές, το «τέως αεροδρόμιο», και το «παράκτιο μέτωπο», κάθε μία εκ των οποίων, «σπάει» σε πολλές μικρότερες «γειτονιές», που συνολικά φτάνουν τις 11, με διαφορετικές μεταξύ τους χρήσεις γης, όρους και περιοσιμούς δόμησης. Εξ αυτών των 11 επιμέρους γειτονιών, οι 6 είναι κυρίως περιοχές κατοικίας.
Το τέως αεροδρόμιο και το παράκτιο μέτωπο
Η μεγαλύτερη από τις δύο γενικές περιοχές, είναι το «τέως αεροδρόμιο», έκτασης 5.249.873,49 τ.μ. που περιλαμβάνει την έκταση του πρώην αεροδρομίου, και απαρτίζεται από έξι περιοχές προς πολεοδόμηση, μια ζώνη ανάπτυξης και το Μητροπολιτικό Πάρκο. Κάθε μια από αυτές τις επιμέρους περιοχές έχει πάρει και διαφορετική ονομασία : «Γειτονιά τέως Ολυμπιακής Αεροπορίας», «Δυτική Γειτονιά του Πάρκου», «Ανατολική Γειτονιά του Πάρκου», «Γειτονιά Επιχειρηματικού Κέντρου Λεωφόρου Βουλιαγμένης», «Γειτονιά του Λόφου», «Γειτονιά των Τραχώνων», «Γειτονιά Τουρισμού-Αναψυχής και Επιχειρηματικού Πάρκου», και Μητροπολιτικό Πάρκο.
Η δεύτερη γενική περιοχή είναι αυτή του «παράκτιου μετώπου» που ανέρχεται σε 758.203 τ.μ., περιλαμβάνει την έκταση του πρώην Ολυμπιακού Κέντρου Ιστιοπλοίας Αγίου Κοσμά, και την έκταση του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Νεότητας, και «σπάει» σε μια περιοχή προς πολεοδόμηση και δύο ζώνες ανάπτυξης. Αθροιστικά μιλάμε για 6.008.076,49 τ.μ. (6.008 στρ). Εδω έχουμε την «Γειτονιά Παραλίας Αγίου Κοσμά», την «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά«, και την «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά».
Γειτονιά τέως Ολυμπιακής Αεροπορίας
Εχει ως κυρίαρχη χρήση τη κατοικία, σε ποσοστό όχι κάτω του 60% της επιτρεπόμενης δόμησης. Ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες μπορούν να καλύπτουν το υπόλοιπο 20%, εμπορικά καταστήματα το 10% (με εξαίρεση υπεραγορές και πολυκαταστήματα), και εστιατόρια-αναψυκτήρια το εναπομέιναν 10%. Επιφάνειας 321.474,73 τ.μ, η συγκεκριμένη γειτονιά μπορεί να καλυφθεί μόνο κατά 40%, αφού κατ’ ελάχιστον το 50% πρέπει να είναι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Σαν μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης έχει οριστεί το 0,72. Κατ’ εξαίρεση του οικοδομικού κανονισμού επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 70 μέτρων.
Δυτική Γειτονιά του Πάρκου
Σήμα κατατεθέν της, ότι θα φιλοξενεί έναν από τους έξι ουρανοξύστες του Ελληνικού, μέγιστου ύψους 200 μέτρων. Το κτίριο θα αφορά σε μεγάλο βαθμό κατοικίες (promenade residential tower), με τους ορόφους να έχουν το ελάχιστο δυνατό βάθος και μεγάλα ανοίγματα, προκειμένου να μην περιορίζεται η θέα στο Μητροπολιτικό Πάρκο και στη θάλασσα.
Χωροθετημένος στην κατάληξη του διαδρόμου περιπάτου (που συνδέει τη Λεωφόρο Ποσειδώνος με τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης), ο ουρανοξύστης θα βρίσκεται πολύ κοντά στον οδικό άξονα που διατρέχει το Πάρκο και συνδέει τις δυτικές με τις ανατολικές γειτονιές. Φιλοδοξεί επομένως να λειτουργεί ως σημείο προσανατολισμού για όσους χρησιμοποιούν το Πάρκο και επιθυμούν να μετακινηθούν προς το παράκτιο μέτωπο και αντίστροφα.
Πέραν του ουρανοξύστη, η κυρίαρχη χρήση της γειτονιάς είναι η κατοικία, σε ποσοστό όχι μικρότερο του 60% της συνολικής δόμησης. Ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες, εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση υπεραγορές και πολυκαταστήματα), και γραφεία-τράπεζες-κοινωφελείς οργανισμοί, μπορούν να καλύπτουν από 10%, ενώ εστιατόρια-αναψυκτήρια το 5%. Επιτρέπεται όπως και στην προηγούμενη περιοχή, η ανέγερση κτιρίων ύψους 70 μέτρων. Η δυτική γειτονιά του πάρκου έχει έκταση 555.914 τ.μ, της οποίας μπορεί να καλυφθεί μόνο το 40%, ενώ τουλάχιστον το 50% πρέπει να είναι κοινόχρηστοι χώροι. Οσο για τον ανώτατο συντελεστή δόμησης ορίζεται στο 0,75.
Ανατολική Γειτονιά του Πάρκου
Τεσσερις χρήσεις προβλέπονται σε αυτή τη γειτονιά, και συγκεκριμένα κατοικία (τουλάχιστον 70% της δόμησης), εμπορικά καταστήματα (10%), γραφεία-τράπεζες-κοινωφελείς οργανισμοί (10%), και εστιατόρια-αναψυκτήρια (20%). Επιφάνεια της γειτονιάς είναι τα 318.007 τ.μ, της οποίας μπορεί να καλυφθεί το 40%, ενώ τουλάχιστον το 50% προορίζεται για κοινόχρηστους χώρους. Κατ’ εξάιρεση του οικοδομικού κανονισμού μπορούν να ανεγερθούν κτίρια ύψους ως 50 μέτρα, ενώ ο μέγιστος συντελεστής δόμησης είναι το 0,72.
Γειτονιά Επιχειρηματικού Κέντρου Λεωφόρου Βουλιαγμένης
Δύο ουρανοξύστες, ένα κτίριο γραφείων (office tower) και ένα ξενοδοχείο (hotel tower), φιλοξενούνται στη συγκεκριμένη γειτονιά, συνολικής επιφάνειας 775.284 τ.μ. Αρχιτεκτονικά τα δύο κτίρια σηματοδοτούν την «πύλη εισόδου» προς το Μητροπολιτικό Πάρκο. Λειτουργικά τα δύο κτίρια συνδυάζονται μεταξύ τους. Εν προκειμένω το ξενοδοχείο 4 αστέρων στοχεύει να «τραβήξει» πελάτες τόσο από τις εκδηλώσεις που θα φιλοξενούνται στο Πάρκο, όσο και από τον επαγγελματικό τουρισμό, που θα προκαλέσει το «συγγενές» κτίριο γραφείων, όπως και το σύνολο των επιχειρήσεων που θα φιλοξενηθούν στην περιοχή. Στη γειτονιά, που θα έχει κάλυψη το πολύ 40%, και κοινόχρηστους χώρους τουλάχιστον 50%, επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «πολεοδομικό κέντρο», όπως εμπορικό κέντρο, ενώ λογικά οι κατοικίες περιορίζονται (τουλάχιστον 10% της συνολικής δόμησης). Οσο για το μέγιστο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, είναι το 0,89.
Γειτονιά του Λόφου
Επιφάνειας 379.744 τ.μ. αυτή η γειτονιά είναι μια ακόμη περιοχή κυρίως κατοικίας, η οποία πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον το 60% της δόμησης, με τις υπόλοιπες χρήσεις να «σπάνε» σε ξενοδοχεία έως 100 κλίνες (10%), εστιατόρια-αναψυκτήρια (20%), εμπορικά καταστήματα (15%), και γραφεία-τράπεζες-κοινωφελείς οργανισμοί (15%). Στο τμήμα της περιοχής που βλέπει στο Μητροπολιτικό Πάρκο επιτρέπονται κτίρια έως 50 μέτρα. Οπως και στις υπόλοιπες περιοχές, έτσι και σε αυτήν η κάλυψη δεν μπορεί να ξεπερνά το 40%, και οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να είναι τουλάχιστον το 50%. Ο μέγιστος συντελεστής δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,43.
Γειτονιά των Τραχώνων
Αλλη μια περιοχή κατοικίας είναι οι Τράχωνες. Τα ποσοστά της κατοικίας δεν μπορεί να είναι μικρότερα του 70%, με ξενοδοχεία, εμπορικά καταστήματα (εκτός από υπεραγορές-πολυκαταστήματα), γραφεία-τράπεζες-κοινωφελείς οργανισμοί, και εστιατόρια-αναψυκτήρια, να καλύπτουν από 10% η κάθε κατηγορία. Επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων έως 50 μέτρα, ο μέγιστος συντελεστής δόμησης είναι 0,61, και από τα 264.735 τ.μ. επιτρέπεται να καλυφθεί μόνο το 40%, αφού τουλάχιστον το 50% είναι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι.
Γειτονιά Τουρισμού -Αναψυχής-Επιχειρηματικού Πάρκου
Στην περιοχή χωροθετείται ο ουρανοξύστης που θα φιλοξενήσει το θέρετρο 5 αστέρων, το οποίο θα περιλαμβάνει καζίνο και συνεδριακό κέντρο. Μια πεζογέφυρα θα συνδέει την περιοχή του πρώην αεροδρομίου με το παράκτιο μέτωπο.
Ρόλος του παραπάνω συγκροτήματος είναι να αποτελέσει προορισμό παγκόσμιου βεληνεκούς, ενισχύοντας την επισκεψιμότητα όλου του Ελληνικού, άρα αναμένεται ότι η αρχιτεκτονική του σχεδίαση θα είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακή. Ο ουρανοξύστης θα βρίσκεται σε άμεση επαφή με χώρους πρασίνου, ενώ θα επικοινωνεί με τη Μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Επιφάνειας 634.145 τ.μ η συγκεκριμένη γειτονιά, δεν μπορεί να έχει κάλυψη άνω του 30%, και μέγιστο συντελεστή το 0,40. Ειδικά για τη χρήση καζίνο, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη δεν μπορεί να ξεπερνά τα 15.000 τ.μ.
Μητροπολιτικό Πάρκο
Επιφάνειας 2.000.569 τ.μ, με χρήσεις αναψυχής, ελεύθερων χώρων, αθλητισμού, πολιτισμού, θα είναι ένα από τα μεγαλύτερα της Ευρώπης (το Hyde Park στο Λονδίνο έχει έκταση 2.530 στρέμματα, και το Park de la Villete στο Παρίσι, 550 στρέμματα). Σίγουρα θα πρόκειται για μακράν το μεγαλύτερο στην Ελλάδα, με το Πάρκο «Αντώνης Τρίτσης» να έχει έκταση 1.200 στρέμματα, το Αλσος Συγγρού 900 στρ, και το Πεδίον του Αρεως 270 στρ. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων στο Πάρκο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10 μέτρα, με μέγιστο αριθμό ορόφων τους 2. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο Πάρκο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 351.390 τ.μ.
Γειτονιά Παραλίας Αγίου Κοσμά
Ορατός από τη θάλασσα και τον αέρα, ο ουρανοξύστης του Αγίου Κοσμά φιλοδοξεί να είναι η πρώτη εικόνα των επισκεπτών της Αθήνας. Σκοπός του σχεδιασμού, που θα γίνει από αρχιτέκτονα διεθνούς φήμης, θα είναι να αποτελέσει ο ουρανοξύστης ένα σύμβολο-τοπόσημο, διασφαλίζοντας παράλληλα ανοικτό ορίζοντα για κατοίκους και επισκέπτες. Πέραν της θέας που θα έχουν οι κατοικίες προς το Μητροπολιτικό Πάρκο, τη μαρίνα και τα νησιά του Αργοσαρωνικού, το σχέδιο του επενδυτή υπόσχεται η κατασκευή να αποτελέσει μια εντελως πρωτότυπη πρόταση σε σύγκριση με το μέχρι σήμερα κτιριακό απόθεμα της Αττικής. Επιφάνειας 300.383 τ.μ η συγκεκριμένη γειτονιά, δεν θα καλύπτεται παρά κατά 40%, αφού τουλάχιστον το 50% θα είναι κοινόχρηστοι χώροι. Η κατοικία θα καλύπτει τουλάχιστον το 80% της συνολικής δόμησης, και με εξαίρεση τον ουρανοξύστη, το μέγιστο ύψος των υπολοίπων κτιρίων δεν θα μπορεί να υπερβαίνει τα 11 μέτρα. Ο επιτρεπόμενος συντελεστής θα είναι χαμηλός, στο 0,30.
Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά
Επιφάνειας 334.855 τ.μ, η γειτονιά είναι τουριστική, με την υφιστάμενη μαρίνα να διατηρείται και να εκσυγχρονίζεται. Το ύψος των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 16 μέτρα, ο συντελεστής το 0,20, και η επιτρεπόμενη κάλυψη το 30%.
Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά
Το τοπόσημο αυτής της γειτονιάς είναι ένα πρότυπο ενυδρείο- κέντρο θαλασσίων ερευνών σε πρόσχωση σε αυτή την περιοχή επιφάνειας 122.965 τ.μ. Το ύψος των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 16 μέτρα, ο συντελεστής το 0,20, και η επιτρεπόμενη κάλυψη το 30% μιας περιοχής μικρότερης απ’ όλες τις προυγούμενες, αφού η επιφάνειά της δεν ξεπερνά τα 122.965 τ.μ.
Τα χαρακτηριστικά της επένδυσης
- 2.679.940 τ.μ, θα είναι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση. Σε αυτήν περιλαμβάνονται τόσο τα υφιστάμενα διατηρητέα κτίρια, όσο και οι διατηρούμενες κοινωφελείς χρήσεις και εγκαταστάσεις υποδομές.
- 35% του συνόλου της έκτασης, θα είναι η μεγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη. Στην περιοχή του παράκτιου μέτωπου, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη δεν μπορεί να υπερβαίνει το 15%, ενώ στο Μητροπολιτικό Πάρκο η μέγιστη κάλυψη δεν θα υπερβαίνει το 10%.
- 2.600.000 τ.μ., η έκταση του Μητροπολιτικού Πάρκου.
- 7 δισ ευρώ, το ύψος της επένδυσης
- 10.000 οι θέσεις εργασίας με την έναρξη της επένδυσης, ενώ θα φτάσουν τις 70.000 όσο θα προχωρούν οι επενδυσεις σε βάθος 15ετίας
Γιώργος Φιντικάκης
